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お金のこと・ローンの仕組み BUDGET

借りる前に知っておきたい5つの基本

家づくりの適正予算を考える

Q.1 ローンはどれだけ組めるのか?
A.1 毎月の返済が無理なくできる範囲で組みましょう。

一般的には、年間のローン返済額が年収の30%以内であれば融資が受けられるようです。たとえば、年収1000万円であれば、銀行は約5270万円を貸してくれる計算になります(固定金利3%、元利均等返済25年の場合)。
しかし、上限いっぱいに借りることは良策とは言えません。ローンを組むとき、「いくらまで貸してくれるか?」ではなく「いくらなら支払えるか?」という発想がとても大切です。
毎月の返済額が、現時点で住宅にかけている費用(家賃や駐車場代)内で、さらに住宅取得後にかかる経費(固定資産などの税金や光熱費の増加)を差し引いて考えるなど、家計に負担をかけないプランで借りましょう。

図1.年収1000万円、固定金利3%、元利均等返済25年の場合(手数料等は計算に含めず)

 

ローン借入金

返済負担率

総支払額

毎月の返済額

25万円

5271万円

30%

約7500万円

20万円

4217万円

24%

約6000万円

15万円

3163万円

18%

約4500万円

Q.2 自己資金はいくら用意すればよい?
A.2 総予算の20〜30%が理想です。10%以下だと借り入れが難しくなります。

ローンの借り入れ金額に自己資金を足した合計が家づくりの総予算となります。自己資金は総予算の20%程度は準備したいところですが、その都度支払いが必要となる諸経費を考慮すると、総予算の30%程度を自己資金とするのが理想です。自己資金をどれだけ準備するかにより、ローンの負担がだいぶ変わってきますので、自己資金から適正な総予算を検討することも大切です。
準備できる自己資金が10%以下の場合、金融機関からの借り入れが難しくなる場合があります。

図2. 総予算6000万円、年収1000万円、固定金利3%、元利均等返済25年の場合
(手数料等は計算に含めず)

自己資金 + ローン

 → 

毎月の返済額

総支払額

600万円(10%) + 5400万円

26万円

7682万円

1800万円(30%) + 4200万円

20万円

5975万円

金利のこと

Q.3 「フラット35」の特徴は?
A.3 借りやすくて、低い固定金利なことです。

民間の金融機関が貸し出す最長35年の長期固定住宅ローンです。住宅金融支援機構はそのローン債権を金融機関から買い取って証券化し、投資家に売却、売却益はローン債権を買い取る資金に充てられます。住宅金融支援機構が貸し倒れリスクを負うので、民間の金融機関は低金利かつ長期での固定金利での運用が可能となっています。保証料・保証人が不要であり、繰り上げ返済や返済条件の変更に手数料がかからないこと、融資審査が比較的緩いことが特徴です。
多くの金融機関から商品化されていますが、金利と融資手数料がまちまちなので、よく比較検討しましょう。
» 長期固定金利住宅ローン 【フラット35】公式サイト

図3. 同じ「フラット35」でも金融機関によって異なる

 

借入金利

融資手数料

総返済額

A銀行

2.920%

52,500円

39,994,341円

B銀行

2.650%

3,1500円

38,417,739円

C銀行

2.420%

3,1500円

37,119,551円

D銀行

2.200%

融資額×1.365%

36,211,078円

E銀行

2.200%

3,1500円

35,901,328円

F銀行

2.200%

0円

35,869,828円

※金融機関により返済金額は400万以上も異なります
Q.4 変動金利と固定金利、選ぶメリットは?
A.4 変動は低金利、固定は安心です。

住宅ローンの金利には、全期間変動、全期間固定、一定期間固定の後変動に移行する3パターンがあります。全期間変動の金利は低く設定されており、現在は1%を下回る金利ですが、いずれ金利は上昇するので、その時のリスクを想定しておく必要があります。一方、全期間固定は金利が高い反面、金利変動のリスクを避けることができ、返済額が明確なので安心です。一概に変動・固定どちらを選ぶべきかについて言及はできませんが、借り入れ額や返済期間等を考慮して慎重に選ぶ必要があります。

図4-1. ローン金利の種類

金利の種類

特徴

金利

全期間固定

 

返済期間中は金利が一定

金利はやや高めだが、返済額が明確。
市場で金利が上昇しても契約時の金利
のままなので安心。

変動

一定期間は固定

当初の一定期間を固定、
その後は変動

金利は低め。
低金利の恩恵を享受しやすい。

全期間変動

半年に一回、
実勢に応じて金利見直し

金利は最も低い。
金利が上昇した場合のリスクは大。

図4-2. 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)
  • [フラット35]公式サイトより抜粋
  • ※ 主要都市銀行のHP等により集計した金利(中央値)を掲載。なお、変動金利は昭和59年以降、固定金利期間選択型(3年)の金利は平成7年以降、固定金利期間選択型(10年)の金利は平成9年以降のデータを掲載。
  • ※ このグラフは過去の住宅ローン金利の推移を示したものであり、将来の金利動向を約束あるいは予測するものではありません。

返済のこと

Q.5 繰り上げ返済のタイミングは?
A.5 余裕があるときに積極的に賢く活用しましょう。

繰り上げ返済には、毎月の返済額を減らす『返済額軽減型』と、毎月の返済額はそのままで返済期間を短縮する『期間短縮型』の2パターンあります。前者の『返済額軽減型』は、毎月の返済負担を軽減することができますが、できれば、後者の『期間短縮型』をお勧めします。
元金を早く減らすことで、返済総額も大きく減額できます。現金が手元に必要な時は無理をする必要はありませんが、家計にゆとりが出た際に積極的に繰り上げ返済を行い、借りっぱなしにしないことが重要です。

図5.借り入れ金額4200万円、固定金利3%、元利均等返済25年の場合(手数料等は計算に含めず)

繰り上げ返済

毎月の返済額

返済期間

返済総額

返済総額の減額

なし

20万円

25年

5975万円

 

毎年 40万円

返済額軽減型

20万円→6万円へ年々減額

25年

5778万円

▲197万円

期間短縮型

20万円

21年

5609万円

▲366万円

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